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中端高品质酒店会是哈尔滨酒店市场的新蓝海吗？

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当前哈尔滨和其他东北城市一样，面临着经济减速断挡，新旧动能转换带来的较大压力，产业结构不优，受计划经济体制机制惯性影响，市场化进程迟缓，创业创新能力不足，公共服务和民生保障能力水平不高，发展环境有待改善等矛盾和问题。

长期以来哈尔滨的制造产业未有重大发展，民营产业又持续低迷造成了主要商务协议客源变动不大，这些客源所贡献的房晚需求并没有大幅提升。

但与此同时，旅游需求在过去5年间有了蓬勃的发展。近几年，哈尔滨利用各种资源，集中打造推出哈尔滨冰雪大世界、冰灯艺术博览会等一批权重冰雪旅游产品，有效提升了哈尔滨国际冰雪节的知名度。还以冰雪产品为核心，直接连入全省以哈尔滨为核心的多种线路，让哈尔滨冰雪产品释放出乘数效应。

在国家政策和旅游需求推动下的哈尔滨酒店市场有多大的投资潜力呢？

过去五年中，哈尔滨酒店市场的整体情况

平均每间房收益在过去5年中基本没有改变。我们认为，造成哈尔滨酒店“稳定的房价和住宿率”的原因主要有：

过去5年市场新增供给较少；
需求也未经历大幅的增长或下降。

历史供求关系：日房晚供给较为稳定，且小幅增长；需求增长有限

在过去5年中，哈尔滨中高端酒店市场仅有三家新酒店进入，因而供给相对较为稳定。哈尔滨的旅游开发促进了旅游需求的明显上升，同时间也带动了其他需求。另外，新进入酒店提供了更好的设施，也吸引到了原本没有被获取的各类需求，酒店整体需求有所增长。

但与供给相比，房晚需求的增长仍然有限，尤其是2013年国八条的出台导致当年房晚需求增长基本停滞，严重影响了2013年和2014年的住宿率水平。从另一个方面而言，市场中新增酒店数量不多，现有酒店开业年份久、设施旧的现状也导致了房晚需求无法有大规模的提升。

从住宿率的角度来看，哈尔滨酒店市场中的大多数酒店住宿率都保持在60-70%的较高水平范围内。其中，中端酒店住宿率一直保持小幅上升，反观高端酒店整体住宿率却在连年小幅下滑。

历史业绩表现：高住宿率易受供需水平影响；各类别酒店价格策略差异大

哈尔滨市场的高端、中端和经济性酒店的价格差距明显，梯队保持良好。但由于中端市场的不断发力和新进入酒店引发的高端市场价格战竞争，梯队的边界已经开始有了模糊的趋势。

由于一直以来，哈尔冰酒店市场处于相对平稳的运营状态，即不存在大量客房供给的增加，也没有大量的房晚需求增加。但只要有大量供给进入或需求有所减少，这种相对较高的住宿率格局就会一击即破。例如2013年“国八条”的实施导致政府和国有企业的商务需求减少，住宿率也随之下滑。

整体而言，酒店市场的房价水平在2013年之前持续上升，然而新进入的高端酒店带来2014年平均房价的下滑；对于中端酒店而言，由于中端需求稳定，特别是中央大街沿线旅游散客需求稳步上升，因而平均房价一直稳定的小幅上涨。在2013年底，由于某高星级酒店以“激进的价格策略”进入市场，高端酒店房价受到较大冲击。

酒店客源结构：商务需求仍为主导，会议会展有增长潜力，旅游需求崛起

哈尔滨是传统的工业城市，时至今日，制造业仍是其支柱产业。因此，哈尔滨酒店市场商务需求中一部分来自生产制造业，这些知名企业如哈飞和哈药，与所有高端酒店均签有商务协议，但每年需求增长量不大。值得注意的是，中小型私企的商务需求逐渐凸显，其中商务散客的比例也相对更大。

对于哈尔滨市的会议会展需求而言，相比于地理位置，会议设施更受重视为每年6月15日至19日举办，2014更名为“中俄博览会”，由俄罗斯、中国两国轮流举办。每年最重要的“中俄博览会（原名“哈洽会”）”能吸引境外百个国家和地区的近万名客商参展，掀起住宿需求的小高峰。

然而由于哈尔滨之前缺乏高品质的会议设施和足够的客房数量，有部分大型会展流失到其他城市。近年来，尽管大型会议和展览需求相对有限，但住店会议需求增长显著。住店会议需求主要来自于医药行业、金融行业、化妆品行业等，会议形式主要是培训会、展销会、产品发布会、答谢会和公司内部年会等。

虽然会议会展需求未发生重大变化，但是其中的实质客源已发生重大置换。2013年“国八条”实施后，政府需求和国企需求发生断崖式骤减，但会议会展需求份额未发生明显缩减是由于商务型会议需求的崛起。另外，哈尔滨的住店会议和奖励旅游市场仍有较大的可挖掘空间。

随着哈尔滨旅游产品知名度的提升和可达行的改善，旅游散客成为哈尔滨酒店市场中增长最显著的需求。另外，哈尔滨不仅是一个热门旅游目的地，大部分选择伊春、兴凯湖为旅游地的游客也会选择哈尔滨作为中转城市停留休整。

哈尔滨地标性建筑索菲亚大教堂

旅游散客对地理位置比较挑剔，邻近知名景点的酒店对旅游散客的吸引力更强。选择居住在市区，尤其是道里区中央大街周边的旅游散客价格敏感度低，品质和便捷程度是他们主要考量的因素。

作为辅助性需求，旅游团队需求主要来自一线城市和广东、浙江和江苏等中国南部地区省份。国际旅游团队需求的主要客源市场包括日本、韩国、俄罗斯、香港和台湾。

季节性明显，且一年冬夏双旺季

哈尔滨酒店市场淡旺季分明，旺季比淡季是多近一倍的需求。旺季需求是十分旺盛的，甚至会出现“一房难求”的情形。与此同时，哈尔滨仍是一个商务需求为主导的城市，相较于集中于周末的旅游需求，集中于周中的商务需求对于市场的影响明显更大。

此外，与中国许多其他旅游城市不同，哈尔滨具有冬夏双旺季，冬季的冰雪景观和夏季的凉爽宜人都会吸引大批游客到访。对于酒店市场而言，双旺季带来的优势是一年中有近6个月份需求都是比较充分的。

哈尔滨酒店市场未来在何方？

整体酒店市场未来十年供给与需求预测，2015至2024年

未来在高星级酒店加快进入市场，哈尔滨酒店市场的现状即将被大量的新增供给打破，预期未来数年市场将进入一个严重供过于求的状态。

积极因素

基础设施持续改善：2014年6月政府正式批准并公布了哈尔滨太平国际机场已规划2号航站楼的设计。新建航站楼新增74个飞机停泊机位，将大幅提升太平国际机场的承载力。新航站楼预计将于2020年竣工。

兴建中的京哈高铁能将北京和哈尔滨之间的交通时间大幅缩减至5-6个小时。哈大路段和盘营路段早已竣工并投入运营，而其余的京沈和盘朝路段尚未竣工，预计整段将于2018年开始运营。除了连接哈尔滨与其他省的连接外，在黑龙江省内也规划了三条高铁线路，即哈齐高铁、哈绥高铁和哈佳高铁，将哈尔滨与省内的其他重要城市相连。

振兴东北，政策支持：，将加大对东北的道路、水利、输电通道、基础设施等投资力度。总投资两万多亿的39个项目在2015年基本都能开工，上半年已经开工了总项目的60%至70%。
符拉迪沃斯托克自由港：2015年7月，俄总统普京签署了设立符拉迪沃斯托克自由港的法案。符拉迪沃斯托克自由港总面积为3.4万平方公里，靠近中国和朝鲜边境地区，设立期限为70年。自由港将在税收、海关和检疫等方面为入驻企业提供政策支持和优惠。符拉迪沃斯托克自由港的建立将大大缩减由中国北方向欧洲及北美海上运输货物的时间和成本，推动哈尔滨的经济和贸易发展。
冬奥会刺激冰雪运动：在中国成功申办了2022年冬奥会的背景下，冰雪运动也有望受到前所未有的广泛关注。，实现‘三亿人上冰雪’的目标。哈尔滨作为优质的冰雪运动开展地，未来不仅会承接冬奥会准备期间产生大量的以运动训练为目的的交通往来，还会有大批以冰雪旅游为目的的游客到访。

24小时过境免签：2015年8月1日起，机场口岸将启动实施51个国家人员72小时过境免签政策。哈尔滨旅游局将针对不同国家游客旅游需求，围绕哈尔滨旅游产品，编制不同旅游线路。此举措将有望促进哈尔滨国际旅游到访量的提升。

不利因素

哈尔滨在过去三年空气污染天数平均为123天，占全年天数的34%。大部分空气污染都集中发生在冬季，即1-2月和11-12月中，燃煤取暖和秸秆焚烧是哈尔滨空气污染的重要来源。由于冬季是哈尔滨市传统的旅游旺季，也是哈尔滨冰雪节举办的时段，这样的空气质量将给游客留下不好的印象，影响哈尔滨作为旅游城市的口碑和游客的二次到访，不利于哈尔滨成为优秀的具有足够吸引力的旅游城市。

另外，季节性极其突出、价格有上限、酒店设施陈旧和城市整体经济扩张放缓都是哈尔滨酒店市场未来发展的桎梏。

特别感谢

浩华顾问管理公司顾问郑晶晶女士

提供《哈尔滨酒店市场快照》内容

izheng@horwathhtl.com

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